Por qué no puede funcionar la compraventa de viviendas en Cuba?

¿Por qué no puede funcionar la compraventa de viviendas en Cuba?
ELÍAS AMOR | Valencia | 24 Jun 2015 - 11:03 am.

Es evidente que se necesita otro modelo jurídico de derechos de
propiedad para la vivienda.

Un artículo en Granma, "Compraventa de viviendas, ¿qué hacer?", viene a
poner de manifiesto que pese a que ya lleva tres años en vigor el
Decreto-Ley No. 288, que modificó la Ley General de Vivienda para
autorizar determinadas operaciones entre particulares, su aplicación ha
sido un fracaso y deja mucho que desear, como otras muchas reformas de
los llamados "Lineamientos".

En ocasiones, hemos destacado que el tipo de políticas económicas que se
necesitan en la economía castrista no pueden ser parches más o menos
superficiales, sino reformas estructurales en profundidad, y en este
ámbito de la vivienda, si cabe, es más importante aún.

El principal problema de la compraventa de vivienda en Cuba tiene su
origen en la maraña jurídica e institucional creada por las
confiscaciones masivas de derechos de propiedad que comenzaron bien
pronto, nada más iniciar sus actividades el nuevo régimen revolucionario
en 1959. La apuesta por el marxismo-leninismo, la intervención central
de la economía y la eliminación de los derechos de propiedad y la libre
empresa, trastocaron la exitosa senda histórica de la economía cubana,
convirtiéndola en un parásito dependiente de ayudas y subvenciones del
exterior, primero soviéticas y después chavistas.

En tales condiciones, el capital residencial existente en Cuba en 1959
quedó destruido tras las expropiaciones sin compensación, y a resultas
de ello, como he tenido ocasión de exponer en otras ocasiones, no solo
los actos de transmisión de la propiedad de vivienda quedaron al margen
de la ley, apareciendo en la economía informalsistemas de trueque,
permuta y cambio que no han hecho más que complicar la situación inicial
de partida, pero que eran la única solución posible para dar salida a
las necesidades de vivienda, más aún cuando la construcción de vivienda
nueva ha sido una de las asignaturas pendientes en la economía castrista.

De la noche a la mañana, y tras medio siglo de represión y proscripción
de las transacciones de la vivieda, la entrada en vigor el Decreto-Ley
288 —modificativo de la Ley General de la Vivienda— vino a eliminar, de
forma parcial, absurdas prohibiciones ideológicas relacionadas con la
compraventa de residencias permanentes entre personas naturales. Pero,
no cabe duda que existe preocupación por el bajo nivel de cumplimiento
de la Ley y su escasa aplicación en la sociedad cubana.

Lo primero que sorprende de esta reforma es la utilización que el
régimen quiere hacer de los fedatarios públicos, los notarios, como si
fueran agencias inmobiliarias. En vez de liberalizar el mercado,
propiciando la aparición de empresas de este sector especializadas en la
oferta y demanda de vivienda de compra y alquiler, en general, el
régimen utiliza una figura próxima a la intervención estatal, el
notario, para la formalización de las operaciones en la sede donde se
encuentra enclavado el inmueble y por el precio que acuerden libremente
las partes. Allí donde no existan notarios, ¿qué operaciones se podrán
realizar?

La norma establece que las partes de la operación de compraventa pueden
ser personas naturales cubanas con domicilio en el país, incluidas las
que ostentan la condición migratoria de residentes en el exterior y los
extranjeros residentes permanentes en el territorio nacional. Limitar a
personas naturales las operaciones, deja fuera a muchos potenciales
compradores como, por ejemplo, las cooperativas. Además, la realidad y
el sentido común confirman que muy pocos cubanos residentes en el
exterior, y que forman parte de la diáspora histórica que arranca en la
década del 60, han podido activar este tipo de operaciones con sus
bienes inmuebles. Por otra parte, los extranjeros desconfían de los
títulos de propiedad que se aportan en las operaciones. El mercado, qué
duda cabe, está autolimitado.

El procedimiento de compraventa, que exige la presentación de un título
de propiedad que pocos cubanos pueden acreditar de manera solvente,
incluso que carecen del mismo, suele acabar en un depósito en entidad
bancaria, lo que plantea no pocos problemas en un país en que la gente,
en general, no está acostumbrada a utilizar los servicios de los bancos.
La complicación asociada a tener que abrir una cuenta exclusivamente
para justificar la transferencia de los fondos, y el convencimiento del
control que el régimen realiza de esos fondos por la vía del control del
sistema bancario, producen una alerta en los compradores y vendedores.

Pero volvamos a la cuestión más relevante. Como se señala en el artículo
de Granma, el régimen reconoce que esta norma es de aplicación limitada
y parcial, ya que existen derechos que no se pueden transmitir, como por
ejemplo "el uso y la habitación, hay personas que usan y disfrutan la
vivienda de propiedad estatal gratuitamente", los usufructuarios
gratuitos, que obviamente carecen de la facultad de disposición de la
vivienda, porque no son sus propietarios. En estos casos, habría que
valorar de qué supuestos se trata realmente, y quién es el propietario
real de la vivienda, ¿el Estado que expropió y permite el usufructo
gratuito, o el expropiado sin derecho a compensación?

El marco normativo está igualmente limitado porque los compradores, en
la audiencia notarial donde se formaliza el contrato de compraventa,
están obligados a declarar, bajo juramento, que no poseen otra vivienda
de residencia permanente en propiedad. El régimen castrista no quiere
que los cubanos acumulen viviendas en propiedad, y sobre todo, a ver
quién puede entrar en esa dinámica de "juramentos", con las
consecuencias legales que se pueden derivar de los mismos.

La imposición de la compraventa es otro aspecto controvertido. Pagar un
impuesto del 4% sobre el precio del inmueble puede parecer una cantidad
pequeña, pero la cuestión es por qué el régimen utiliza como instrumento
de recaudación operaciones que muchas veces se producen por necesidades
de tipo asistencial. Al situar la vivienda como hecho imponible, sin un
marco jurídico estable de derechos de propiedad para el conjunto de los
activos existentes y de la población que puede participar en el proceso,
se crean distorsiones sobre los precios relativos que pueden estar
actuando una vez más sobre el crecimiento de las operaciones. Además, la
imposición a los notarios que median en las operaciones de informar a
las oficinas de administración tributaria de las operaciones realizadas,
lleva a muchos a desconfiar ante previsibles inspecciones en las que se
indague por el origen del dinero utilizado en la operación de compra,
por ejemplo.

Es evidente que se necesita otro modelo jurídico de derechos de
propiedad para la vivienda en Cuba, pero antes, hay que poner el
marcador a cero y restituir a los legítimos propietarios los activos
confiscados, o su valor de compensación. Sin esa medida, absolutamente
imprescindible para que el sistema vuelva a funcionar, nada podrá avanzar.

Este artículo apareció en el blog Cubaeconomía. Se reproduce con
autorización del autor.

Source: ¿Por qué no puede funcionar la compraventa de viviendas en Cuba?
| Diario de Cuba - http://www.diariodecuba.com/cuba/1435140193_15321.html